Tontti Lapista - opas rakentajalle ja sijoittajalle

Tontin ostaminen Lapista on usein koko rakennushankkeen tärkein päätös. Vaihtoehtoja on esimerkiksi Rovaniemi, Ylläs, Levi, Saariselkä, ja paljon muita. Lisäksi jokaisella paikkakunnalla on omat, erilaiset alueensa. 

Talomallia, pohjaratkaisua ja materiaaleja voidaan suunnitella ja muuttaa, mutta tontin sijaintia ei. Tontti vaikuttaa siihen, millaisen talon paikalle voi rakentaa, paljonko perustukset ja liittymät maksavat, kuinka helposti kohde on saavutettavissa talvella ja kuinka kiinnostava se on mahdollisille vuokralaisille. 

Paras tontti ei ole automaattisesti halvin, suurin tai maisemaltaan näyttävin. Paras tontti on sellainen, joka sopii siihen, miten aiot käyttää taloa seuraavien 10–20 vuoden aikana. Hankkeeseen ryhtyvän on siis tärkeä ymmärtää omat tarpeet ja projektin lähtökohdat.

On eri asia rakentaa oma rauhallinen vapaa-ajan asunto, ympärivuotiseen käyttöön sopiva toinen koti tai mahdollisimman hyvin tuottava vuokrakohde. Siksi tontin valinta kannattaa aloittaa käyttötarkoituksesta, ei alueen nimestä tai yksittäisestä myynti-ilmoituksesta.

Olemme toimittaneet taloja mitä erilaisimmille tonteille ympäri Suomen, erityisesti Lappiin, yli 25 vuoden ajan. Asiakkaitamme ovat niin kotimaiset oman mökin rakentajat kuin kansainväliset sijoittajat. Ymmärrämme valinnan vaikeuden tontin hakuvaiheessa, ja sitä varten kirjoitimme tämän artikkelin joka toivottavasti helpottaa valintaa.

Tässä artikkelissa käydään läpi:

• miten oma käyttö ja sijoituskäyttö vaikuttavat tontin valintaan

• miten Levi, Rovaniemi, Ylläs, Ruka ja Saariselkä eroavat toisistaan

• mitä kaavasta, rakennusoikeudesta, maaperästä ja liittymistä pitää tarkistaa

• mitkä virheet voivat nostaa hankkeen kokonaiskustannuksia huomattavasti

• miten tontti ja hirsitalo kannattaa suunnitella yhtenä kokonaisuutena

Miksi tontin valinta voi ratkaista koko hankkeen onnistumisen

Tontti määrittää paljon enemmän kuin pelkän osoitteen. Se vaikuttaa suoraan rakennuksen suunnitteluun, kustannuksiin, käyttömukavuuteen ja jälleenmyyntiarvoon. Tonttia etsivän kannattaa ymmärtää esimerkiksi:

• rakennusoikeus eli kuinka paljon tontille saa rakentaa

• tontin maaperä eli tarvitseeko tontti paalutusta, louhintaa tai suuria maanrakennustöitä

• liittymät eli mistä sähkö, vesi ja jätevesijärjestelmä tulevat ja  kuinka kaukana ne sijaitsevat

• saavutettavuus eli onko tie perille ympärivuotisesti käytettävissä

• millainen talo maastoon sopii

• ilmansuunnat: miten talo kannattaa sijoittaa tontille

• ääriolosuhteet eli tuleeko huomioida, miten lumi, sulamisvedet ja tuuli vaikuttavat käyttöön

• palveluiden saavutettavuus eli kuinka lähellä ovat hissit, ladut, kauppa ja lentokenttä

• houkuttelevuus eli miten helposti kohdetta voidaan vuokrata

Moni tekee virheen tarkastelemalla tonttia ja taloa kahtena erillisenä hankintana. Ensin ostetaan tontti, koska maisema miellyttää, ja vasta sen jälkeen selvitetään, millainen talo sinne voidaan rakentaa. Paras lopputulos syntyy usein, kun visio tontille rakennettavasta talosta on jo olemassa jo tontin hankintavaiheessa. Ennen tonttikauppaa pitäisi vähintään varmistaa, että haluttu talomalli sopii rakennusoikeuteen, kaavamääräyksiin, maastoon ja liittymäratkaisuihin ilman kohtuuttomia lisäkustannuksia.

Aloita käyttötarkoituksesta: oma lomakoti, sijoitus vai molemmat?

Ennen alueiden vertailua kannattaa vastata yhteen kysymykseen: mitä on tämän kiinteistön käyttötarkoitus?

Omaan käyttöön tuleva loma-asunto

Jos rakennat ennen kaikkea itsellesi ja perheellesi, päätöksessä korostuvat usein rauha, näkymät, luonto ja oma tapa viettää aikaa. Modernit loma-asunnot ovat yhä useammin "kakkoskoteja", joissa eletään ympärivuotisesti ja vietetään pidempiä aikajaksoja kerrallaan. Silloin sinulle voi olla tärkeää:

• järven tai tunturin läheisyys

• suora pääsy laduille, poluille tai kelkkareiteille

• mahdollisuus viettää aikaa ilman matkailukeskuksen hälinää

• hyvä ilmansuunta ja valoisuus

• riittävä yksityisyys

• helppo ympärivuotinen saavutettavuus

• palveluiden kohtuullinen etäisyys

Kannattaa myös miettiä tulevaisuutta. Toimiiko paikka vielä silloin, kun lapset kasvavat tai kun oma liikkuminen muuttuu? Pääseekö tontille helposti talvella? Onko ruokakauppa, terveyspalvelu tai muu arjen kannalta tärkeä palvelu kohtuullisen matkan päässä? 

Vuokrakäyttöön tuleva kohde

Jos tavoitteena on vuokratuotto, tontin valinnassa korostuvat eri asiat. Asiakkaat vertailevat usein sijaintia suhteessa hisseihin, ravintoloihin, lentokenttään, aktiviteetteihin ja liikkumisen helppouteen. Hyvä sijainti ei silti tarkoita sitä, että talon pitäisi olla aivan keskuksen vilkkaimmassa kohdassa. Liian lähellä oleva tie, yöelämä, pysäköintialue tai muu melulähde voi heikentää Lapin lomaan liitettyä rauhan kokemusta. Monessa tapauksessa paras yhdistelmä on:

• lyhyt matka palveluihin

• helppo saapuminen ilman monimutkaisia tieosuuksia

• rauhallinen tontti

• hyvä näkymä tai vahva luontokokemus

• riittävä pysäköinti

• nopeat huolto-, siivous- ja ylläpitopalvelut

Vuokratuottoa ei pidä arvioida pelkän optimistisen käyttöasteen perusteella. Todellinen kannattavuus muodostuu hinnasta, käyttöasteesta, sesonkivaihtelusta, siivouksesta, välityspalkkioista, energiakuluista, huollosta, rahoituksesta ja omasta käytöstä. Useat PolarHousen asiakkaat, joiden mökit ovat vuokraustarkoituksessa, luottavat Hilla Villasin Total Host -palveluun.

Omaan käyttöön ja vuokraukseen tuleva kohde

Moni ostaja haluaa molemmat: laadukkaan oman lomakodin ja vuokratuloa silloin, kun ei itse käytä taloa. Mieti jo ennen tontin ostoa:

• kohderyhmä eli millainen asiakas kohdetta todennäköisesti vuokraa

• huolinta eli kuka hoitaa avaimet, siivouksen ja asiakasviestinnän

• huoltovarmuus eli kuka auttaa, jos lämmitys, lukitus tai muu tekniikka vaatii huoltoa

• muunneltavuus eli sopiiko talon pohjaratkaisu sekä oman perheen käyttöön että maksaville vieraille

• onko kokonaisuus kiinnostava vuokraajalle myös pääsesongin ulkopuolella

Lapin suosituimmat tontit ja alueet hirsitalolle

Yhtä kaikille sopivaa parasta aluetta ei ole. Jokaisella kohteella on oma luonteensa, kysyntärakenteensa ja hintatasonsa. Lisäksi saman alueen sisällä voi olla suuria eroja tonttien välillä.

Levi – vahvat palvelut ja tunnettu sijoituskohde

Levi on yksi Suomen tunnetuimmista ympärivuotisista matkailukeskuksista. Sen vahvuuksia ovat kattavat palvelut, laaja majoitusmarkkina, ravintolat, aktiviteetit ja hyvä saavutettavuus Kittilän lentokentän kautta. Sijoittajalle Levi tarjoaa valmiin matkailuekosysteemin. Alueella toimii runsaasti vuokraus-, siivous-, huolto- ja ohjelmapalveluyrityksiä, mikä helpottaa omistamista etenkin silloin, kun itse asuu muualla.

Levin vahvuuksia:

• tunnettu ja vakiintunut matkailukohde ja kansainvälisen tason hiihtokeskus

• hyvät lentoyhteydet

• kattavat palvelut, runsas ja monipuolinen valikoima kauppoja ja ravintoloita

• vahva talvisesonki ja yli 6 kuukauden lumivarmuus

• runsaasti valmiita ylläpitopalveluja

• kiinnostava myös kansainvälisille asiakkaille

Huomioitavaa:

• parhaiden tonttien hinnat voivat olla korkeita

• vuokramarkkinassa on verrattain paljon kilpailua

  Levi sopii erityisesti ostajalle, joka arvostaa palveluiden helppoutta, tunnettua markkinaa ja vahvaa matkailukysyntää.

Rovaniemi – kaupunki, lentokenttä ja ympärivuotinen matkailu

Rovaniemi on Lapin matkailun ydin ja enemmän kuin hiihtokeskus. Se yhdistää Lapin matkailun oikean kaupungin palveluihin. Lapin pääkaupungista löytyvät lentokenttä, rautatieasema, kaupat, ravintolat, terveyspalvelut, koulutus ja ympärivuotinen paikallinen kysyntä. Vuokrakysyntää tuovat muun muassa joulumatkailu, Joulupukin Pajakylä, revontulet, tapahtumat, kokousmatkailu, kesäaktiviteetit ja kaupungin ympärivuotinen toiminta.

Rovaniemen vahvuuksia:

• hyvä saavutettavuus lentäen ja junalla

• ympärivuotiset kaupungin palvelut

• kansainvälisesti tunnettu matkailukohde
  
  

Huomioitavaa:

• markkina on hyvin sijaintikohtainen

• keskustan lähellä oleva kohde palvelee eri asiakasta kuin syrjäisempi metsätontti. Rovaniemen laajalta alueelta löytyy paljon erilaisia vaihtoehtoja rakentamispaikaksi.

Polar House on toimittanut runsaasti kohteita Rovaniemen alueelle. Siksi alue on luonteva vaihtoehto ostajalle, joka etsii paikalliset olosuhteet tuntevaa kumppania.

Ylläs – luonto, kansallispuisto ja rauhallisempi tunturikohde

Ylläs tunnetaan seitsemästä tunturistaan, laajoista latu- ja reittiverkostoista sekä Pallas–Yllästunturin kansallispuiston läheisyydestä. Alue jakautuu kahteen pääkylään, Äkäslompoloon ja Ylläsjärveen, joiden tunnelma ja saavutettavuus poikkeavat toisistaan. Ylläs sopii hyvin ostajalle, joka arvostaa luonnonrauhaa, hiihtoa, vaellusta, maastopyöräilyä ja ympärivuotisia ulkoilumahdollisuuksia.

Ylläksen vahvuuksia:

• vahva luontoprofiili

• erinomainen latu- ja reittiverkosto

• kansallispuiston läheisyys

• rauhallisempi tunnelma kuin tiiviissä matkailukeskuksessa

• kiinnostava sekä omaan käyttöön että vuokraukseen

Huomioitavaa:

• Ylläksen alueella tontteja on sekä Äkäslompolossa että Ylläsjärvellä Yllästunturin toisella puolella

• palvelut ja hissit löytyvät molemmilta puolilta tunturia

• auto on lähes välttämätön alueella liikkumiseen

• sesonkiliikenne ja joukkoliikenneyhteydet vaihtelevat

Ylläs on vahva vaihtoehto ostajalle, joka haluaa tunnetun matkailukohteen, mutta ei välttämättä kaikkein vilkkainta resort-tunnelmaa.

Ruka – pitkä talvikausi ja kompakti matkailukeskus

Ruka sijaitsee Kuusamossa Itä-Suomessa, ei hallinnollisesti Lapissa, mutta se on yksi suosituimmista tunturikohteista ja vilkasta lomarakentamisen aluetta. Monet ostajat vertailevat Rukaa Levin, Ylläksen ja Saariselän kanssa. Rukan vahvuuksia ovat pitkä talvikausi, vahva kotimainen kysyntä, kompakti keskusrakenne ja Kuusamon lentokenttä.

Rukan vahvuuksia:

• vahva panostus kesäsesonkiin

• pitkä ja vakaa talvikausi

• vahva kotimainen asiakaskunta

• toimiva matkailukeskus

• saavutettavuus: lentokenttä kohtuullisen lähellä, lyhyt matka Ouluun

Huomioitavaa:

• Ruka-tunturi on hyvin jyrkkäpiirteinen: korkeuseroihin, tieyhteyksiin ja saavutettavuuteen kannattaa perehtyä

• keskuksen lähellä hinnat ja kilpailu voivat olla korkeita

• kannattaa selvittää, toimiiko sijainti myös ilman omaa autoa

Ruka sopii ostajalle, joka arvostaa pitkää talvisesonkia ja selkeästi rakennettua matkailukeskusta.

Saariselkä – kompakti keskus ja aito pohjoisen tunnelma

Saariselkä yhdistää kompaktin palvelukeskuksen, tunturimaisemat ja Urho Kekkosen kansallispuiston läheisyyden. Alueella on vahva arktinen identiteetti ja paljon kansainvälistä kysyntää.

Saariselän vahvuuksia:

• selkeä ja kompakti matkailukeskus

• vahva pohjoisen ja erämaan tunnelma

• kansallispuisto aivan lähellä

• tunnettu kansainvälisten matkailijoiden keskuudessa

• kiinnostava premium-kohteille

Huomioitavaa:

• etäisyydet Etelä-Suomesta ovat pitkiä

• huollon ja ylläpidon järjestäminen pitää suunnitella hyvin

• lentoyhteydet ja kuljetukset vaikuttavat käytettävyyteen

• tontin talvikunnossapito korostuu kaukana asuvalle omistajalle

Saariselkä sopii ostajalle, joka etsii vahvaa Lapin identiteettiä, luontoa ja kansainvälisesti kiinnostavaa sijaintia.

Miten alueita kannattaa verrata?

Älä vertaa vain alueiden nimiä. Vertaa sitä, miten kukin sijainti vastaa omaan käyttötarkoitukseesi. Kysy ainakin:

• miten itse pääset paikalle

• miten mahdolliset vuokralaiset saapuvat, tarvitaanko aina vuokra-auto? Vuokra-auton kustannukset vuokralaiselle?

• tarvitaanko auto koko loman ajaksi

• mikä luo kysyntää joulun ja hiihtolomien ulkopuolella

• löytyvätkö siivous-, huolto- ja ylläpitopalvelut läheltä

• mitä alueelle suunnitellaan seuraavien vuosien aikana

• haluatko enemmän rauhaa vai enemmän palveluita

• kuinka paljon olet valmis maksamaan helppoudesta

10 asiaa, jotka pitää tarkistaa ennen tontin ostamista

1. Kaava, rakennusoikeus ja käyttötarkoitus. Selvitä kunnan rakennusvalvonnasta, mitä tontille saa rakentaa. Tarkista ainakin: rakennusoikeuden määrä, sallittu kerrosluku, rakennusten lukumäärä, käyttötarkoitus, etäisyydet rajoihin ja vesistöihin, mahdolliset julkisivu-, kattokaltevuus- tai materiaalimääräykset. Suuri tontti ei automaattisesti tarkoita suurta rakennusoikeutta. Kaava ja kunnan rakennusjärjestys ratkaisevat.

2. Omistus, rasitteet ja tieoikeudet. Pyydä ajantasaiset kiinteistöasiakirjat ja tarkista omistusoikeus, kiinnitykset, rasitteet ja käyttöoikeudet. Erityisen tärkeää on varmistaa: onko tontille juridinen tieoikeus, kuka vastaa tien ylläpidosta, onko tontilla kulku-, johto- tai muita rasitteita, rajoittavatko oikeudet rakentamista tai käyttöä

3. Tien kunto ja talvikunnossapito. Kartassa näkyvä tie ei takaa, että se on ympärivuotisesti ajettavissa. Selvitä: aurataanko tie talvella, kuka vastaa aurauksesta, paljonko ylläpito maksaa, pääsevätkö rakennusaikana raskaat ajoneuvot paikalle, onko tie riittävän leveä ja kantava

4. Sähkö, vesi, viemäri ja tietoliikenneyhteydet. Selvitä liittymispisteet ja kustannukset ennen kauppaa. Halpa tontti voi muuttua kalliiksi, jos sähkölinjaa pitää vetää pitkä matka tai jos vesi- ja jätevesiratkaisut vaativat erityisjärjestelyjä. Vuokrakohteessa hyvä mobiiliverkko ja nopea internet ovat nykyään lähes välttämättömiä. Tarkista todellinen toimivuus paikan päällä.

5. Maaperä ja perustamiskustannukset. Tontin pinta ei kerro, mitä sen alla on. Turve, savi, kallio, pohjavesi ja jyrkkä rinne voivat vaikuttaa merkittävästi kustannuksiin. Maaperätutkimus kannattaa tehdä ennen lopullista perustussuunnittelua. Rinnetontilla talo kannattaa suunnitella maaston ehdoilla eikä yrittää pakottaa tasamaan ratkaisua kalliin maanmuokkauksen avulla.

6. Lumi, sulamisvedet ja kuivatus. Lapissa tontin pitää toimia kaikkina vuodenaikoina. Selvitä: mihin aurattu lumi sijoitetaan, miten sulamisvedet kulkevat keväällä, pääseekö vesi pois rakennusten vierestä, jäävätkö pihat tai tiet keväällä märiksi, voiko katolta putoava lumi aiheuttaa vaaraa.

7. Ilmansuunnat, valo, tuuli ja näkymät. Käy tontilla mahdollisuuksien mukaan eri aikaan päivästä. Mieti, miten eri vuodenajat vaikuttavat valoon. Etelään tai länteen avautuva tontti voi tarjota paljon luonnonvaloa, mutta samalla avoin rinne voi olla tuulinen. Myös metsänhoito, naapurirakentaminen ja kaavamuutokset voivat muuttaa näkymiä myöhemmin.

8. Todelliset etäisyydet palveluihin. Mittaa matka käytännössä, älä vain kartalta. Vuokrakohteessa kannattaa testata: ajoaika lentokentältä, matka hissille tai ladulle, etäisyys ruokakauppaan, matka ravintoloihin, toimiiko reitti talvella, voiko asiakas liikkua ilman omaa autoa.

9. Tuleva rakentaminen alueella. Selvitä voimassa olevat kaavat ja vireillä olevat hankkeet. Tyhjä naapuritontti tai avoin näkymä ei välttämättä pysy sellaisena. Toisaalta uusi hissi, tie, ravintola tai palvelu voi nostaa alueen kiinnostavuutta. Tärkeintä on tietää, mitä ympärillä voi tapahtua.

10. Kokonaiskustannus, ei pelkkä tontin hinta. Tontteja pitää verrata kokonaiskustannuksen perusteella. Laske mukaan ainakin: varainsiirtovero, lainhuuto ja rekisteröinnit, suunnittelu ja luvat, maaperätutkimus, maanrakennus, perustukset, louhinta tai paalutus, liittymät, tie- ja pihatyöt, lumenkäsittely, maisemointi, rahoituskulut. Kalliimpi, valmiiksi rakennettu ja liittymillä varustettu tontti voi olla kokonaisuutena edullisempi kuin halpa mutta teknisesti vaativa tontti.
    

Pyri välttämään nämä virheet tontin valinnassa

Maisema on tärkeä, mutta se ei korvaa toimivaa tieyhteyttä, rakennusoikeutta tai kohtuullisia perustamiskustannuksia.

Rakennusoikeus tarkistetaan liian myöhään. Ostaja voi huomata vasta kaupanteon jälkeen, ettei haluttua taloa voi rakentaa tontille sellaisenaan.

Liittymäkuluja ei selvitetä. Sähkön, veden, viemärin ja tien rakentaminen voi lisätä hankkeen hintaa kymmeniä tuhansia euroja.

Tonttia arvioidaan vain kesällä. Talvi voi paljastaa puutteita, joita kesällä ei näe: vaikea tie, lumitilat, varjoisuus, tuuli ja aurauksen ongelmat.

Tulevaa kaavoitusta ei tarkisteta. Näkymä, rauha tai saavutettavuus voi muuttua merkittävästi, jos lähialueelle rakennetaan myöhemmin.

Talo valitaan ennen tontin teknistä arviointia. Tämä voi johtaa kalliisiin muutoksiin. Tontin ja talon pitäisi muodostaa yksi suunnittelukokonaisuus.

Usein kysytyt kysymykset

Haaveiletko loma-asunnosta Lappiin, mutta et tiedä, mikä alue olisi sinulle paras?

Lapissa on useita upeita vaihtoehtoja loma-asunnon rakentajalle. Levi sopii palveluita ja vakiintunutta vuokramarkkinaa arvostavalle. Rovaniemi yhdistää matkailun ja kaupungin palvelut. Ylläs painottaa luontoa ja rauhaa. Ruka tarjoaa pitkän talvikauden ja kompaktin keskuksen. Saariselkä sopii vahvaa pohjoisen tunnelmaa ja kansainvälistä kiinnostusta hakevalle.

Kannattaako tontti ostaa läheltä laskettelukeskusta?

Vuokrakäytössä palveluiden läheisyys on usein etu, mutta aivan vilkkaimman keskuksen vieressä melu, liikenne ja yksityisyyden puute voivat heikentää kokemusta. Paras sijainti on usein riittävän lähellä palveluita mutta silti rauhallinen.

Kuinka suuri tontin pitäisi olla?

Tontin koko ei ole tärkein mittari. Rakennusoikeus, muoto, maasto ja rakennusten sijoittelu ratkaisevat enemmän. Pienikin tontti voi toimia hyvin, jos se on tehokas ja kaava mahdollistaa halutun kokonaisuuden.

Tarvitaanko aina maaperätutkimus?

Maaperätutkimuksen asiakirjoja kysytään usein jo rakennuslupavaiheessa, joten tontin ostajan on hyvä tietää, millainen maaperä rakennuspaikalla on. Sen avulla voidaan arvioida perustamistapa ja vähentää riskiä yllättävistä kustannuksista.

Voiko tontin ostaa ennen talomallin valintaa?

Voi ja usein ostetaankin, mutta ennen kauppaa kannattaa tehdä alustava arvio siitä, millainen talo tontille sopii. Turvallisinta on tarkastella tonttia ja taloa rinnakkain.

Miten loma-asunnon vuokratuottopotentiaalia arvioidaan?

Kysy meiltä realistisia arvioita juuri kyseisen tontin sijainnista, talon koosta ja laatutasosta riippuen. Älä nojaa vain koko alueen keskimääräisiin lukuihin. PolarHouse on rakentanut kymmeniä lämpöhirsitaloja sijoittajille sekä vuokraoperaattoreille, tunnemme paikallisen investointipotentiaalin.

Tontti ja hirsitalo kannattaa suunnitella yhtenä kokonaisuutena

Paras lopputulos syntyy, kun tontti, talon sijoittelu, pohjaratkaisu, näkymät, maasto ja käyttötarkoitus suunnitellaan yhdessä. Hyvä suunnittelukumppani osaa arvioida jo varhaisessa vaiheessa tärkeitä yksityskohtia, kuten:

• sopiiko haluttu talo tontille

• miten rakennus kannattaa sijoittaa

• miten näkymät ja ilmansuunnat hyödynnetään

• millainen perustamistapa todennäköisesti tarvitaan

• miten piha, pysäköinti ja lumenkäsittely toimivat

• miten talo palvelee omaa käyttöä tai vuokrausta

Polar House suunnittelee ja toteuttaa hirsitaloja vaativiin pohjoisiin olosuhteisiin. Kun tontti on vasta harkinnassa, kannattaa ottaa talotoimittaja mukaan ennen lopullista ostopäätöstä. Näin voidaan varmistaa, että tontti tukee haluttua taloa eikä pakota myöhemmin kalliisiin kompromisseihin.

Suunnitteletko hirsitaloa Lappiin?

Lähetä meille tontin tiedot, kaavaote tai myynti-ilmoitus. Voimme arvioida alustavasti, millainen Polar House -ratkaisu tontille voisi sopia ja mitä asioita kannattaa selvittää ennen seuraavaa päätöstä.