Tontin ostaminen Lapista on usein koko rakennushankkeen tärkein päätös. Vaihtoehtoja on esimerkiksi Rovaniemi, Ylläs, Levi, Saariselkä, ja paljon muita. Lisäksi jokaisella paikkakunnalla on omat, erilaiset alueensa.
Talomallia, pohjaratkaisua ja materiaaleja voidaan suunnitella ja muuttaa, mutta tontin sijaintia ei. Tontti vaikuttaa siihen, millaisen talon paikalle voi rakentaa, paljonko perustukset ja liittymät maksavat, kuinka helposti kohde on saavutettavissa talvella ja kuinka kiinnostava se on mahdollisille vuokralaisille.
Paras tontti ei ole automaattisesti halvin, suurin tai maisemaltaan näyttävin. Paras tontti on sellainen, joka sopii siihen, miten aiot käyttää taloa seuraavien 10–20 vuoden aikana. Hankkeeseen ryhtyvän on siis tärkeä ymmärtää omat tarpeet ja projektin lähtökohdat.
On eri asia rakentaa oma rauhallinen vapaa-ajan asunto, ympärivuotiseen käyttöön sopiva toinen koti tai mahdollisimman hyvin tuottava vuokrakohde. Siksi tontin valinta kannattaa aloittaa käyttötarkoituksesta, ei alueen nimestä tai yksittäisestä myynti-ilmoituksesta.
Olemme toimittaneet taloja mitä erilaisimmille tonteille ympäri Suomen, erityisesti Lappiin, yli 25 vuoden ajan. Asiakkaitamme ovat niin kotimaiset oman mökin rakentajat kuin kansainväliset sijoittajat. Ymmärrämme valinnan vaikeuden tontin hakuvaiheessa, ja sitä varten kirjoitimme tämän artikkelin joka toivottavasti helpottaa valintaa.
Tässä artikkelissa käydään läpi:
miten oma käyttö ja sijoituskäyttö vaikuttavat tontin valintaan
miten Levi, Rovaniemi, Ylläs, Ruka ja Saariselkä eroavat toisistaan
mitä kaavasta, rakennusoikeudesta, maaperästä ja liittymistä pitää tarkistaa
mitkä virheet voivat nostaa hankkeen kokonaiskustannuksia huomattavasti
miten tontti ja hirsitalo kannattaa suunnitella yhtenä kokonaisuutena
Tontti määrittää paljon enemmän kuin pelkän osoitteen. Se vaikuttaa suoraan rakennuksen suunnitteluun, kustannuksiin, käyttömukavuuteen ja jälleenmyyntiarvoon. Tonttia etsivän kannattaa ymmärtää esimerkiksi:
rakennusoikeus eli kuinka paljon tontille saa rakentaa
tontin maaperä eli tarvitseeko tontti paalutusta, louhintaa tai suuria maanrakennustöitä
liittymät eli mistä sähkö, vesi ja jätevesijärjestelmä tulevat ja kuinka kaukana ne sijaitsevat
saavutettavuus eli onko tie perille ympärivuotisesti käytettävissä
millainen talo maastoon sopii
ilmansuunnat: miten talo kannattaa sijoittaa tontille
ääriolosuhteet eli tuleeko huomioida, miten lumi, sulamisvedet ja tuuli vaikuttavat käyttöön
palveluiden saavutettavuus eli kuinka lähellä ovat hissit, ladut, kauppa ja lentokenttä
houkuttelevuus eli miten helposti kohdetta voidaan vuokrata
Moni tekee virheen tarkastelemalla tonttia ja taloa kahtena erillisenä hankintana. Ensin ostetaan tontti, koska maisema miellyttää, ja vasta sen jälkeen selvitetään, millainen talo sinne voidaan rakentaa. Paras lopputulos syntyy usein, kun visio tontille rakennettavasta talosta on jo olemassa jo tontin hankintavaiheessa. Ennen tonttikauppaa pitäisi vähintään varmistaa, että haluttu talomalli sopii rakennusoikeuteen, kaavamääräyksiin, maastoon ja liittymäratkaisuihin ilman kohtuuttomia lisäkustannuksia.
Ennen alueiden vertailua kannattaa vastata yhteen kysymykseen: mitä on tämän kiinteistön käyttötarkoitus?
Jos rakennat ennen kaikkea itsellesi ja perheellesi, päätöksessä korostuvat usein rauha, näkymät, luonto ja oma tapa viettää aikaa. Modernit loma-asunnot ovat yhä useammin "kakkoskoteja", joissa eletään ympärivuotisesti ja vietetään pidempiä aikajaksoja kerrallaan. Silloin sinulle voi olla tärkeää:
järven tai tunturin läheisyys
suora pääsy laduille, poluille tai kelkkareiteille
mahdollisuus viettää aikaa ilman matkailukeskuksen hälinää
hyvä ilmansuunta ja valoisuus
riittävä yksityisyys
helppo ympärivuotinen saavutettavuus
palveluiden kohtuullinen etäisyys
Kannattaa myös miettiä tulevaisuutta. Toimiiko paikka vielä silloin, kun lapset kasvavat tai kun oma liikkuminen muuttuu? Pääseekö tontille helposti talvella? Onko ruokakauppa, terveyspalvelu tai muu arjen kannalta tärkeä palvelu kohtuullisen matkan päässä?
Jos tavoitteena on vuokratuotto, tontin valinnassa korostuvat eri asiat. Asiakkaat vertailevat usein sijaintia suhteessa hisseihin, ravintoloihin, lentokenttään, aktiviteetteihin ja liikkumisen helppouteen. Hyvä sijainti ei silti tarkoita sitä, että talon pitäisi olla aivan keskuksen vilkkaimmassa kohdassa. Liian lähellä oleva tie, yöelämä, pysäköintialue tai muu melulähde voi heikentää Lapin lomaan liitettyä rauhan kokemusta. Monessa tapauksessa paras yhdistelmä on:
lyhyt matka palveluihin
helppo saapuminen ilman monimutkaisia tieosuuksia
rauhallinen tontti
hyvä näkymä tai vahva luontokokemus
riittävä pysäköinti
nopeat huolto-, siivous- ja ylläpitopalvelut
Vuokratuottoa ei pidä arvioida pelkän optimistisen käyttöasteen perusteella. Todellinen kannattavuus muodostuu hinnasta, käyttöasteesta, sesonkivaihtelusta, siivouksesta, välityspalkkioista, energiakuluista, huollosta, rahoituksesta ja omasta käytöstä. Useat PolarHousen asiakkaat, joiden mökit ovat vuokraustarkoituksessa, luottavat Hilla Villasin Total Host -palveluun.
Moni ostaja haluaa molemmat: laadukkaan oman lomakodin ja vuokratuloa silloin, kun ei itse käytä taloa. Mieti jo ennen tontin ostoa:
kohderyhmä eli millainen asiakas kohdetta todennäköisesti vuokraa
huolinta eli kuka hoitaa avaimet, siivouksen ja asiakasviestinnän
huoltovarmuus eli kuka auttaa, jos lämmitys, lukitus tai muu tekniikka vaatii huoltoa
muunneltavuus eli sopiiko talon pohjaratkaisu sekä oman perheen käyttöön että maksaville vieraille
onko kokonaisuus kiinnostava vuokraajalle myös pääsesongin ulkopuolella
Yhtä kaikille sopivaa parasta aluetta ei ole. Jokaisella kohteella on oma luonteensa, kysyntärakenteensa ja hintatasonsa. Lisäksi saman alueen sisällä voi olla suuria eroja tonttien välillä.
| Alue | Lähin lentoasema | Ajomatka | Arvioitu ajoaika |
|---|---|---|---|
| Rovaniemi | Rovaniemen lentoasema | noin 8 km | noin 15 min |
| Levi | Kittilän lentoasema | noin 15 km | noin 15 min |
| Ylläsjärvi | Kittilän lentoasema | noin 35 km | noin 30 min |
| Äkäslompolo | Kittilän lentoasema | noin 50 km | noin 45–60 min |
Levi on yksi Suomen tunnetuimmista ympärivuotisista matkailukeskuksista. Sen vahvuuksia ovat kattavat palvelut, laaja majoitusmarkkina, ravintolat, aktiviteetit ja hyvä saavutettavuus Kittilän lentokentän kautta. Sijoittajalle Levi tarjoaa valmiin matkailuekosysteemin. Alueella toimii runsaasti vuokraus-, siivous-, huolto- ja ohjelmapalveluyrityksiä, mikä helpottaa omistamista etenkin silloin, kun itse asuu muualla.
Levin vahvuuksia:
tunnettu ja vakiintunut matkailukohde ja kansainvälisen tason hiihtokeskus
hyvät lentoyhteydet
kattavat palvelut, runsas ja monipuolinen valikoima kauppoja ja ravintoloita
vahva talvisesonki ja yli 6 kuukauden lumivarmuus
runsaasti valmiita ylläpitopalveluja
kiinnostava myös kansainvälisille asiakkaille
Huomioitavaa:
parhaiden tonttien hinnat voivat olla korkeita
vuokramarkkinassa on verrattain paljon kilpailua
Levi sopii erityisesti ostajalle, joka arvostaa palveluiden helppoutta, tunnettua markkinaa ja vahvaa matkailukysyntää.
Rovaniemi on Lapin matkailun ydin ja enemmän kuin hiihtokeskus. Se yhdistää Lapin matkailun oikean kaupungin palveluihin. Lapin pääkaupungista löytyvät lentokenttä, rautatieasema, kaupat, ravintolat, terveyspalvelut, koulutus ja ympärivuotinen paikallinen kysyntä. Vuokrakysyntää tuovat muun muassa joulumatkailu, Joulupukin Pajakylä, revontulet, tapahtumat, kokousmatkailu, kesäaktiviteetit ja kaupungin ympärivuotinen toiminta.
Rovaniemen vahvuuksia:
hyvä saavutettavuus lentäen ja junalla
ympärivuotiset kaupungin palvelut
kansainvälisesti tunnettu matkailukohde
Huomioitavaa:
markkina on hyvin sijaintikohtainen
keskustan lähellä oleva kohde palvelee eri asiakasta kuin syrjäisempi metsätontti. Rovaniemen laajalta alueelta löytyy paljon erilaisia vaihtoehtoja rakentamispaikaksi.
Polar House on toimittanut runsaasti kohteita Rovaniemen alueelle. Siksi alue on luonteva vaihtoehto ostajalle, joka etsii paikalliset olosuhteet tuntevaa kumppania.
Ylläs tunnetaan seitsemästä tunturistaan, laajoista latu- ja reittiverkostoista sekä Pallas–Yllästunturin kansallispuiston läheisyydestä. Alue jakautuu kahteen pääkylään, Äkäslompoloon ja Ylläsjärveen, joiden tunnelma ja saavutettavuus poikkeavat toisistaan. Ylläs sopii hyvin ostajalle, joka arvostaa luonnonrauhaa, hiihtoa, vaellusta, maastopyöräilyä ja ympärivuotisia ulkoilumahdollisuuksia.
Ylläksen vahvuuksia:
vahva luontoprofiili
erinomainen latu- ja reittiverkosto
kansallispuiston läheisyys
rauhallisempi tunnelma kuin tiiviissä matkailukeskuksessa
kiinnostava sekä omaan käyttöön että vuokraukseen
Huomioitavaa:
Ylläksen alueella tontteja on sekä Äkäslompolossa että Ylläsjärvellä Yllästunturin toisella puolella
palvelut ja hissit löytyvät molemmilta puolilta tunturia
auto on lähes välttämätön alueella liikkumiseen
sesonkiliikenne ja joukkoliikenneyhteydet vaihtelevat
Ylläs on vahva vaihtoehto ostajalle, joka haluaa tunnetun matkailukohteen, mutta ei välttämättä kaikkein vilkkainta resort-tunnelmaa.
Ruka sijaitsee Kuusamossa Itä-Suomessa, ei hallinnollisesti Lapissa, mutta se on yksi suosituimmista tunturikohteista ja vilkasta lomarakentamisen aluetta. Monet ostajat vertailevat Rukaa Levin, Ylläksen ja Saariselän kanssa. Rukan vahvuuksia ovat pitkä talvikausi, vahva kotimainen kysyntä, kompakti keskusrakenne ja Kuusamon lentokenttä.
Rukan vahvuuksia:
vahva panostus kesäsesonkiin
pitkä ja vakaa talvikausi
vahva kotimainen asiakaskunta
toimiva matkailukeskus
saavutettavuus: lentokenttä kohtuullisen lähellä, lyhyt matka Ouluun
Huomioitavaa:
Ruka-tunturi on hyvin jyrkkäpiirteinen: korkeuseroihin, tieyhteyksiin ja saavutettavuuteen kannattaa perehtyä
keskuksen lähellä hinnat ja kilpailu voivat olla korkeita
kannattaa selvittää, toimiiko sijainti myös ilman omaa autoa
Ruka sopii ostajalle, joka arvostaa pitkää talvisesonkia ja selkeästi rakennettua matkailukeskusta.
Saariselkä yhdistää kompaktin palvelukeskuksen, tunturimaisemat ja Urho Kekkosen kansallispuiston läheisyyden. Alueella on vahva arktinen identiteetti ja paljon kansainvälistä kysyntää.
Saariselän vahvuuksia:
selkeä ja kompakti matkailukeskus
vahva pohjoisen ja erämaan tunnelma
kansallispuisto aivan lähellä
tunnettu kansainvälisten matkailijoiden keskuudessa
kiinnostava premium-kohteille
Huomioitavaa:
etäisyydet Etelä-Suomesta ovat pitkiä
huollon ja ylläpidon järjestäminen pitää suunnitella hyvin
lentoyhteydet ja kuljetukset vaikuttavat käytettävyyteen
tontin talvikunnossapito korostuu kaukana asuvalle omistajalle
Saariselkä sopii ostajalle, joka etsii vahvaa Lapin identiteettiä, luontoa ja kansainvälisesti kiinnostavaa sijaintia.
Älä vertaa vain alueiden nimiä. Vertaa sitä, miten kukin sijainti vastaa omaan käyttötarkoitukseesi. Kysy ainakin:
miten itse pääset paikalle
miten mahdolliset vuokralaiset saapuvat, tarvitaanko aina vuokra-auto? Vuokra-auton kustannukset vuokralaiselle?
tarvitaanko auto koko loman ajaksi
mikä luo kysyntää joulun ja hiihtolomien ulkopuolella
löytyvätkö siivous-, huolto- ja ylläpitopalvelut läheltä
mitä alueelle suunnitellaan seuraavien vuosien aikana
haluatko enemmän rauhaa vai enemmän palveluita
kuinka paljon olet valmis maksamaan helppoudesta
Kaava, rakennusoikeus ja käyttötarkoitus. Selvitä kunnan rakennusvalvonnasta, mitä tontille saa rakentaa. Tarkista ainakin: rakennusoikeuden määrä, sallittu kerrosluku, rakennusten lukumäärä, käyttötarkoitus, etäisyydet rajoihin ja vesistöihin, mahdolliset julkisivu-, kattokaltevuus- tai materiaalimääräykset. Suuri tontti ei automaattisesti tarkoita suurta rakennusoikeutta. Kaava ja kunnan rakennusjärjestys ratkaisevat.
Omistus, rasitteet ja tieoikeudet. Pyydä ajantasaiset kiinteistöasiakirjat ja tarkista omistusoikeus, kiinnitykset, rasitteet ja käyttöoikeudet. Erityisen tärkeää on varmistaa: onko tontille juridinen tieoikeus, kuka vastaa tien ylläpidosta, onko tontilla kulku-, johto- tai muita rasitteita, rajoittavatko oikeudet rakentamista tai käyttöä
Tien kunto ja talvikunnossapito. Kartassa näkyvä tie ei takaa, että se on ympärivuotisesti ajettavissa. Selvitä: aurataanko tie talvella, kuka vastaa aurauksesta, paljonko ylläpito maksaa, pääsevätkö rakennusaikana raskaat ajoneuvot paikalle, onko tie riittävän leveä ja kantava
Sähkö, vesi, viemäri ja tietoliikenneyhteydet. Selvitä liittymispisteet ja kustannukset ennen kauppaa. Halpa tontti voi muuttua kalliiksi, jos sähkölinjaa pitää vetää pitkä matka tai jos vesi- ja jätevesiratkaisut vaativat erityisjärjestelyjä. Vuokrakohteessa hyvä mobiiliverkko ja nopea internet ovat nykyään lähes välttämättömiä. Tarkista todellinen toimivuus paikan päällä.
Maaperä ja perustamiskustannukset. Tontin pinta ei kerro, mitä sen alla on. Turve, savi, kallio, pohjavesi ja jyrkkä rinne voivat vaikuttaa merkittävästi kustannuksiin. Maaperätutkimus kannattaa tehdä ennen lopullista perustussuunnittelua. Rinnetontilla talo kannattaa suunnitella maaston ehdoilla eikä yrittää pakottaa tasamaan ratkaisua kalliin maanmuokkauksen avulla.
Lumi, sulamisvedet ja kuivatus. Lapissa tontin pitää toimia kaikkina vuodenaikoina. Selvitä: mihin aurattu lumi sijoitetaan, miten sulamisvedet kulkevat keväällä, pääseekö vesi pois rakennusten vierestä, jäävätkö pihat tai tiet keväällä märiksi, voiko katolta putoava lumi aiheuttaa vaaraa.
Ilmansuunnat, valo, tuuli ja näkymät. Käy tontilla mahdollisuuksien mukaan eri aikaan päivästä. Mieti, miten eri vuodenajat vaikuttavat valoon. Etelään tai länteen avautuva tontti voi tarjota paljon luonnonvaloa, mutta samalla avoin rinne voi olla tuulinen. Myös metsänhoito, naapurirakentaminen ja kaavamuutokset voivat muuttaa näkymiä myöhemmin.
Todelliset etäisyydet palveluihin. Mittaa matka käytännössä, älä vain kartalta. Vuokrakohteessa kannattaa testata: ajoaika lentokentältä, matka hissille tai ladulle, etäisyys ruokakauppaan, matka ravintoloihin, toimiiko reitti talvella, voiko asiakas liikkua ilman omaa autoa.
Tuleva rakentaminen alueella. Selvitä voimassa olevat kaavat ja vireillä olevat hankkeet. Tyhjä naapuritontti tai avoin näkymä ei välttämättä pysy sellaisena. Toisaalta uusi hissi, tie, ravintola tai palvelu voi nostaa alueen kiinnostavuutta. Tärkeintä on tietää, mitä ympärillä voi tapahtua.
Kokonaiskustannus, ei pelkkä tontin hinta. Tontteja pitää verrata kokonaiskustannuksen perusteella. Laske mukaan ainakin: varainsiirtovero, lainhuuto ja rekisteröinnit, suunnittelu ja luvat, maaperätutkimus, maanrakennus, perustukset, louhinta tai paalutus, liittymät, tie- ja pihatyöt, lumenkäsittely, maisemointi, rahoituskulut. Kalliimpi, valmiiksi rakennettu ja liittymillä varustettu tontti voi olla kokonaisuutena edullisempi kuin halpa mutta teknisesti vaativa tontti.
Maisema on tärkeä, mutta se ei korvaa toimivaa tieyhteyttä, rakennusoikeutta tai kohtuullisia perustamiskustannuksia.
Rakennusoikeus tarkistetaan liian myöhään. Ostaja voi huomata vasta kaupanteon jälkeen, ettei haluttua taloa voi rakentaa tontille sellaisenaan.
Liittymäkuluja ei selvitetä. Sähkön, veden, viemärin ja tien rakentaminen voi lisätä hankkeen hintaa kymmeniä tuhansia euroja.
Tonttia arvioidaan vain kesällä. Talvi voi paljastaa puutteita, joita kesällä ei näe: vaikea tie, lumitilat, varjoisuus, tuuli ja aurauksen ongelmat.
Tulevaa kaavoitusta ei tarkisteta. Näkymä, rauha tai saavutettavuus voi muuttua merkittävästi, jos lähialueelle rakennetaan myöhemmin.
Talo valitaan ennen tontin teknistä arviointia. Tämä voi johtaa kalliisiin muutoksiin. Tontin ja talon pitäisi muodostaa yksi suunnittelukokonaisuus.
Lapissa on useita upeita vaihtoehtoja loma-asunnon rakentajalle. Levi sopii palveluita ja vakiintunutta vuokramarkkinaa arvostavalle. Rovaniemi yhdistää matkailun ja kaupungin palvelut. Ylläs painottaa luontoa ja rauhaa. Ruka tarjoaa pitkän talvikauden ja kompaktin keskuksen. Saariselkä sopii vahvaa pohjoisen tunnelmaa ja kansainvälistä kiinnostusta hakevalle.
Vuokrakäytössä palveluiden läheisyys on usein etu, mutta aivan vilkkaimman keskuksen vieressä melu, liikenne ja yksityisyyden puute voivat heikentää kokemusta. Paras sijainti on usein riittävän lähellä palveluita mutta silti rauhallinen.
Tontin koko ei ole tärkein mittari. Rakennusoikeus, muoto, maasto ja rakennusten sijoittelu ratkaisevat enemmän. Pienikin tontti voi toimia hyvin, jos se on tehokas ja kaava mahdollistaa halutun kokonaisuuden.
Maaperätutkimuksen asiakirjoja kysytään usein jo rakennuslupavaiheessa, joten tontin ostajan on hyvä tietää, millainen maaperä rakennuspaikalla on. Sen avulla voidaan arvioida perustamistapa ja vähentää riskiä yllättävistä kustannuksista.
Voi ja usein ostetaankin, mutta ennen kauppaa kannattaa tehdä alustava arvio siitä, millainen talo tontille sopii. Turvallisinta on tarkastella tonttia ja taloa rinnakkain.
Kysy meiltä realistisia arvioita juuri kyseisen tontin sijainnista, talon koosta ja laatutasosta riippuen. Älä nojaa vain koko alueen keskimääräisiin lukuihin. PolarHouse on rakentanut kymmeniä lämpöhirsitaloja sijoittajille sekä vuokraoperaattoreille, tunnemme paikallisen investointipotentiaalin.
Paras lopputulos syntyy, kun tontti, talon sijoittelu, pohjaratkaisu, näkymät, maasto ja käyttötarkoitus suunnitellaan yhdessä. Hyvä suunnittelukumppani osaa arvioida jo varhaisessa vaiheessa tärkeitä yksityskohtia, kuten:
sopiiko haluttu talo tontille
miten rakennus kannattaa sijoittaa
miten näkymät ja ilmansuunnat hyödynnetään
millainen perustamistapa todennäköisesti tarvitaan
miten piha, pysäköinti ja lumenkäsittely toimivat
miten talo palvelee omaa käyttöä tai vuokrausta
Polar House suunnittelee ja toteuttaa hirsitaloja vaativiin pohjoisiin olosuhteisiin. Kun tontti on vasta harkinnassa, kannattaa ottaa talotoimittaja mukaan ennen lopullista ostopäätöstä. Näin voidaan varmistaa, että tontti tukee haluttua taloa eikä pakota myöhemmin kalliisiin kompromisseihin.
Lähetä meille tontin tiedot, kaavaote tai myynti-ilmoitus. Voimme arvioida alustavasti, millainen Polar House -ratkaisu tontille voisi sopia ja mitä asioita kannattaa selvittää ennen seuraavaa päätöstä.